I bostadsrättsföreningen gäller att bostadsrättshavaren ansvarar för att underhålla lägenhetens med undantag för ledningar för avlopp, värme och vatten.  Underhållsansvaret avgränsas av lägenhetens ytterväggar, golv och tak.

Detsamma gäller ventilationskanaler och anordning för informationsöverföring. I den mån ledningarna eller anordningarna i lägenheten behöver målas ansvarar bostadsrättshavaren för det. Till lägenheten räknas även balkong, uteplats, förråd och dylikt om sådant ingår i upplåtelsen. Till underhållsansvaret hör även ansvaret för att reparera skada som uppkommit.

Bostadsrättsföreningen ansvarar för att underhålla allt som inte tillhör bostadsrättshavarens underhållsansvar. Underhållsansvaret regleras i sin helhet av bestämmelserna i 7 kap 2 §, 4 § och 12 § bostadsrättslagen med de förtydliganden och avvikelser som anges i §32 i föreningens stadgar

Innebörden av underhållsansvaret är att den ansvarige, oavsett om det är bostadsrättshavaren eller föreningen, dels skall vidta de reparationer och underhållsåtgärder som behövs, dels svara för kostnaderna för åtgärderna. Detta gäller oavsett om skadan uppstått genom eget eller annans vållande eller genom olyckshändelse. Bostadsrättshavaren är alltså skyldig att på egen bekostnad ombesörja underhåll som exempelvis tapetsering, målning, underhåll av badrum samt reparera skador som uppstår så att lägenheten hålls i gott skick. Vad som är att betrakta som ”gott skick” preciseras inte i lagen eller stadgarna utan får bedömas med hänsyn till husets ålder m.m. Badrum skall vara funktionsdugliga och tåla att användas på sätt som sker i respektive lägenhet.

I föreningens stadgar, §32,  framgår det att bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. Detta gäller även marken, balkongen, terassen och uteplatsen på gårdsbjälklag om sådan ingår i upplåtelsen.

Till lägenheten räknas:

• Lägenhetens väggar, golv, tak samt underliggande fuktisolerande skikt
• Lägenhetens inredning, utrustning, ledningar och övriga installationer
• Glas och bågar i lägenhetens fönster och dörrar
• Svagströmsanläggningar
• Skåp med utrustning för omkoppling och fördelning av data, telefoni och tv samt digitalbox för tv

Bostadsrättshavaren får naturligtvis ge någon annan i uppdrag att utföra de åtgärder som han ansvarar för. Bostadsrättshavaren bär dock ansvaret för att arbetet utförs på ett fackmässigt sätt.  Spara kvitton och överlämna dessa till ny ägare vid överlåtelse.

Enligt §32 i föreningens stadgar står följande vad som inte ingår i underhållsansvaret.

• Reparation av ledningar för avlopp, värme, gas och elektricitet och vatten om föreningen försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller sprinkleranläggningar, rökgångar och ventilationskanaler.
• Målning av utifrån synliga delar av ytterfönster och ytterdörrar
• Mätare/pulsgivare för förbrukning av varmvatten eller el som föreningen försett lägenheten med.

Enligt gällande lagstiftning är det fastighetsägarens ansvar att vidta åtgärder för sanering av ohyra och skadedjur i bostadslägenhet i sin fastighet. Därför bör du omedelbart kontakta din förening om din lägenhet drabbas.

Vad som menas med ohyra har inte angetts i lagen men hit torde höra kackerlackor, vägglöss, mjölbaggar, myror, tvestjärtar och pälsängrar. Däremot har det ansetts att löss som parasiterar på människor, loppor och mal inte är att betrakta som ohyra.

Föreningen är skyldig att avhjälpa dels ohyra som finns redan när lägenheten tillträds efter bostadsupplåtelse om ohyran är att betrakta som brist, dels ohyra som har tillkommit efter tillträdet utan att bostadsrättshavaren är ansvarig för det. Underlåter föreningen att efter tillsägelse utrota ohyran så snart det kan ske så får bostadsrättshavaren istället själv vidta nödvändiga åtgärder.

I föreningens stadgar §32 finns även skrivelser som är kopplade till ohyra.

Bostadsrättshavaren kan också säga upp bostadsrättsavtalet om bristen är av väsentlig betydelse och ohyran inte kan utrotas utan dröjsmål eller om föreningen efter tillsägelse låter bli att vidta åtgärder så snart som möjligt. När ohyran har utrotats får uppsägning inte ske. På motsvarande sätt som vid andra brister i lägenhetens skick, har bostadsrättshavaren rätt till reducering av årsavgiften samt skadestånd.

Dessa rättigheter gäller inte om ohyran har uppkommit efter tillträdet och beror på vårdslöshet eller försummelse av bostadsrättshavaren eller medlem av hans hushåll eller vissa andra personer som han ansvarar för, till exempel en andrahandshyresgäst.

Har bostadsrättshavaren genom vårdslöshet vållat att ohyra förekommer i lägenheten är nyttjanderätten förverkad, det vill säga bostadsrättshavaren kan sägas upp. Detsamma gäller om en bostadsrättshavare, genom att inte underrätta styrelsen om att ohyra finns i lägenheten, bidrar till att ohyran sprids i fastigheten. Förverkande sker dock bara om underrättelse inte sker utan oskäligt dröjsmål.

Ett undantag från denna ansvarsfördelning gäller för reparationer efter brand eller vattenledningsskador som drabbat det som normalt är bostadsrättshavarens ansvarsområde. Med vattenledningsskada avses skada till följd av att ledning för tappvatten (kallt eller varmt vatten) läckt. Bostadsrättshavaren ansvarar i dessa fall endast för att reparera skadan om den uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse från honom själv eller av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom.
Samma ansvar har bostadsrättshavaren för någon som han inrymt i sin lägenhet eller som där utför arbete för hans räkning. För skada i lägenheten till följd av att ledning för avlopp eller värme läckt gäller däremot ansvarsfördelningen i enlighet med det inre underhållsansvaret, se ovan. När det gäller brandskada som bostadsrättshavaren inte själv vållat gäller ansvaret endast om bostadsrättshavaren brustit i den omsorg och tillsyn han borde iaktta

Den underhållsansvarige är naturligtvis fri att försöka få ersättning för sina kostnader för underhåll eller reparation av någon som är betalningsansvarig på annan grund av underhållsansvaret. Vid ett faktiskt skadetillfälle kan således det slutliga betalningsansvaret, t ex på grund av skadeståndsrättsliga principer, hamna på den som genom vårdslöshet eller försumlighet vållat skadan. Det finns även särskilda bestämmelser i 7 kap 2 § och 4 § bostadsrättslagen som bl.a. innebär att föreningen står med det slutliga betalningsansvaret om skadan i lägenheten orsakats av att föreningen åsidosatt sin reparationsskyldighet vad gäller det som föreningen bär underhållsansvaret för. Den betalningsskyldige kan naturligtvis kräva ersättning från sitt försäkringsbolag i enlighet med villkoren i försäkringsavtalet. Vem som är slutligt betalningsansvarig har emellertid inget med underhållsansvarets fördelning att göra.

I samband med omfattande underhåll eller ombyggnad av föreningens hus som beror bostadsrättshavarens lägenhet (t.ex. stamrenovering) får föreningen genom stämmobeslut, även mot en enskild bostadsrättshavaren vilja, åta sig att utföra och bekosta sådana underhållsåtgärder som normalt åligger bostadsrättshavaren.
Underhållsåtgärden i lägenheten skall ha ett naturligt samband med föreningens övriga åtgärder och skall utföras till sedvanlig standard. Om åtgärden innebär att lägenheten kommer att förändras, t.ex. att våtrumstapet i badrum ersatts med kakel, krävs att beslut fattas om förändringen på stämman med två tredjedels majoritet och beslutet sedan godkänns av hyresnämnden.